St. James’s: zona de moda en el corazón de Londres

«The Crown Estate es la empresa gestora de los activos de la Reina, que administramos en nombre de la nación, y cuyas rentas se revierten al Tesoro para beneficio de la nación. La reina, a cambio, percibe del Tesoro unos ingresos estipulados», explica Anthea Harries, portfolio manager en The Crown State.

La cartera de Crown Estate está valorada en 8.000 millones de libras (actualmente unos 9.300 millones de euros), y comprende tres grupos de propiedades principales, repartidas por todo el Reino Unido: activos rurales, activos urbanos y activos «marinos», por ejemplo es dueña del 55% de la costa británica.

La mitad de todos esos activos, en valor, son urbanos, muchos de ellos en Londres (fundamentalmente St. James’s y Regent Street), y otros en Newcastle, Exeter, Plymouth, y por todo el país.

«En el área de St. James es donde va a comenzar, y en parte ha comenzado ya, un proyecto significativo de regeneración. Vamos a invertir 500 millones de libras» (580 millones de euros) «durante los próximos diez años para renovar, regenerar, reurbanizar edificios, muchos de ellos catalogados por la naturaleza del área, a fin de adecuarlos a las necesidades de la próxima generación de residentes, comercios detallistas y negocios».

Hay un primer proyecto en Piccadilly, un bloque que hace esquina con Piccadilly Circus, a finalizar ya en mayo de este año, donde se entregarán unos 9.300 m2 de nueva superficie de detall, oficinas y viviendas. Y otro de dos bloques contiguos entre sí que llevará el nombre de St. James’s Market, entre Regent Street y Haymarket, cuyos trabajos comenzarán en septiembre y se extenderán hasta comienzos de 2016, donde se entregarán otros 23.200 m2 de nueva superficie, para los tres destinos antes mencionados.

En lo que afecta a la actividad detallista, entre ambas operaciones, y otras iniciativas menores en la misma zona, «vamos a crear casi 10.000 m2 de nueva superficie comercial (100.000 pies cuadrados) en una zona principal del West End de Londres, algo que pocos actores pueden realizar en términos de regeneración de edificios».

Para ocupar ese espacio, The Crown State está comercializando de forma pro activa los nuevos espacios disponibles, para los que busca a marcas de primer nivel, «que sean personales, distintivas, estimulantes y eclécticas, ésos son los cuatro valores de marca que buscamos».

¿De lujo? «No necesariamente, o no en los términos que veríamos en Bond Street. Sino nuevas marcas internacionales de calidad, preferiblemente su única tienda o, al menos, su única tienda enseña (flag ship) en Londres. Detallistas que puedan vender tanto a los trabajadores y residentes en la zona como a los turistas. Pero sí con niveles de precios por encima de la media. Algo intermedio entre el lujo carísimo de Bond Street, y los comercios de grandes cadenas que están en Regent y Oxford Street».

Dentro de esa zona intermedia hay un abanico, que actualmente ya oscila entre la exclusividad y elegancia de la calle de moda masculina por antonomasia, Jermyn Street, y la moda a gran escala (pero no de primer precio) de Piccadilly. Tampoco será únicamente ropa. Vemos locales de restauración que van desde el Wiltons de Jermyn St., especialista en pescados y mariscos, que opera desde 1742 y es de ésos en los que se requiere chaqueta (si no la llevas, te prestan una), hasta la moderna «tapería italiana», por así decirlo, del San Carlo Cicchetti en Piccadilly; y hay (y se buscan para el nuevo St James’s) tiendas de accesorios, de estilo de vida, y de cultura, como salas de arte, no en vano allí está la casa de subastas Christie’s, en King Street.

En cuanto a la moda, St James’s tiene una herencia de elegancia y exclusividad, efectivamente, pero el nuevo St. James’s no sólo busca eso sino modernidad. Un ejemplo excelente lo podría aportar alguien como Burberry: un negocio familiar, con larga tradición pero muy moderno y absolutamente actual, una marca de moda. «Y no necesariamente británicas, sino internacionales: europeas, americanas, asiáticas». Por supuesto, también españolas e hispanoamericanas, siempre que encajen en ese espíritu.

Pero entonces, ¿el alquiler de espacio ahí será muy caro? Por un lado, St. James’s es una zona privilegiada y exclusiva, pero los alquileres están aproximadamente a un tercio de lo que cuesta el espacio comercial en la lujosa Bond Street. Adicionalmente, y aun siguiendo los criterios de precios acordes con su zona, The Crown State quiere establecer partenariados sólidos, y por eso en materia de alquileres «son precios conservadores, lo que quiere decir que buscamos entablar con los clientes relaciones sostenibles, así que la estructura de rentas reflejará esa voluntad».

Anthea Harries, portfolio manager
en The Crown State.

 

 

 

Un comprador joven, masculino y con dinero

 

Las estadísticas conocidas muestran que el gasto promedio en comercios de la zona es de 160 libras por persona, «lo que está significativamente por encima de la media del Reino Unido, y en línea con los principales destinos de compras del West End».

El público comprador es masculino en un 65% (lo que puede explicarse por la abundancia de tiendas de artículos para caballero), y femenino en un 35%, pero eso puede cambiar si varía la composición de la oferta.

Viven y trabajan en la zona unas 7.000 personas, en su mayoría de 20 a 25 años, quizá porque la mitad de los «hedge funds» (fondos de inversión, fondos de pensiones) del Reino Unido tienen allí sus oficinas.

En resumen: el perfil del comprador de St. James’s es un joven profesional con recursos, además de la población de turistas y de profesionales no residentes pero que acuden allí en razón de su trabajo para empresas financieras.

 


[Publicado en TEXTIL EXPRES Suplemento 205 — febrero 2013 ].